重生之资本帝国 第502节

　　“你核算一下，这些资产的总价值是多少，然后从汉华银行抵押贷款。”

　　“抵押贷款？”张磊惊讶道。

　　郭守云点了点头。

　　“红星、环球和途牛都需要大笔的资金。尤其是环球，现在机会难得！”

　　张磊明白了大老板的打算。

　　进入2004年后，国家为了限制宏观经济过热，尤其是房地产投资过热的问题。抑制房地产的政策接连不断。

　　先是在今年3月份，国土部和监察部联合发文，要求处理土地的遗留问题，否则国土局有权利收回土地。

　　什么叫遗留问题？打个比方，京城在此之前有‘临时国有土地使用证’，有这个证，你就不必在拿到土地开发权的同时立即缴纳土地款。可以先开发，卖了房子，有钱之后再缴纳土地款。

　　要知道在房子的总成本中，拿地成本占了至少30%。也就是说5000块一平米的房子，土地款就占了1500块，而且这还是最少。很多时候，土地款40%，甚至50%都有可能。

　　以前土地款可以后续再交，就意味着开发商可以用更少的钱撬动更多的资本。但现在不行了。你必须在得到土地开发权的同时，全额缴纳土地款。这就意味着，房地产的杠杆被缩小了。以前用一块钱就能撬动100块钱。现在必须先交30块钱，才能撬动100块钱。那些高风险，高杠杆的房企，将被淘汰出市场。

　　孙宏斌的顺驰就是这么被淘汰的。要知道在这个政策之前，顺驰一年的营业额都快超越目前华夏最大的房地产开发商万科了。

　　除了缩减房地产杠杆。今年4月，存款准备金利率上调，从7%上调为7.5%。

　　今年5月，对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长。

　　而且，有消息称，中央已经在考虑上调十年都没有上调过的存贷款利率。

　　再加上去年的‘8·13’大限，以及地方政府为相应中央号召不断打击房地产投资行为。整个房地产市场在这一连串大招下，一片哀嚎！购买力迅速下降，楼市成交量急速萎缩。

　　那些靠着银行贷款拿地开发，把资金链玩到极致的房地产开发企业，从来没想到去年国家刚把房地产列位支柱产业，今年就朝她挥起了刀子。下场可想而知。

　　不过，在行业进入衰退期的时候，往往是合并和收购的高潮。而且还是那些资本雄厚的大财团低价捡漏的好时候。就像老李家的和黄和长实，2004年疯狂在国内囤地。就像蓉城，老李家很早的时候就在这里布局，多次跟蓉城市政府谈判，但都因为条件太高而没有达成合作。这次趁着房地产行业萎缩，大举出手，一举出价二十多亿拿下了占地1036.47亩的城南地王。

　　除了老李家，香港的其它老牌财团也不甘寂寞。九龙仓、新世界、会德丰、新鸿基纷纷出手。新加坡、泰国等地的华人财团也接连举牌。一瞬间，伴随着房地产销售市场的低迷，在土地竞标领域的竞争反而更激烈了。

　　面对这种情况，看着唐文芳一封又一封，哪块土地被高价拍走，哪家房地产公司被收购的电子邮件，原本打算五年内好好经营京城和滇省两大房地产项目，然后在一二线城市拿三四块土地，为后续开发做好铺垫的郭守云有些坐不住了。

　　华夏的城市虽然受益于经济的快速发展而不断朝四周扩张。但内部的核心地块都是有数的。被别人占了去，就没有了你的机会。

　　如果环球地产错过了这波兼并和囤地的潮流。估计以后它就只能去开发区，或者郊区拿地。亦或者用更高的价格打败其它竞争者。不管哪一种情况出现，都是郭守云不愿意看到的。

　　虽然，他不想让环球地产走碧桂园和恒大的路子，以量取胜。而是想更大程度的享受房地产价格上涨带来的资本增值。但城市核心区的精华土地，未来增值潜力最大的地块，他却不愿意错过。

　　所以，原本打算慢慢抵押汉华信托的非核心资产，在环球、红星和途牛需要的时候注入资金的郭守云，不得不加快了自己的脚步。

　　“碧桂园、华谊地产、阿里巴巴和百度因为没有上市，估值可能不太准确。其余5家公司的股份总价值应该在120亿~140亿华夏币之间。取中间值130亿，以及80%的贷款比，可以拿到104亿华夏币。如果算上碧桂园、华谊地产、阿里巴巴和百度的话，以他们2004年一季度的总资产，主营业务收入，净资产收益率等数据评估，汉华信托持有的股份总价值应该在150亿~180亿华夏币。取中间值，商业贷的话可以拿到132亿华夏币。”

第六百七十七章 解决之道

　　第六百七十七章解决之道

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　　其实主要是阿里巴巴和百度的股份值钱，随着纳斯达克危机成为过去。eBay、雅虎、亚马逊、领英股价不同程度的上涨，华夏互联网巨头们也成了华尔街投资人看好的存在。以携程旅行网为例，距离03年底在纳斯达克上市不过半年，股价已经增长了43%。之前上市的新浪、搜狐、中华网也出现了不同程度的上涨。

　　郭守云点了点头。上个月的时候张磊才刚刚卸任了汉华信托的CEO。之前他一直是兼任，因此对于这些资产的价值判断还是比较准确的。

　　“总计236亿华夏币，汉华银行现在可以拿出这么多钱吗？”

　　商业银行的业务很多，只是贷款业务就有工业贷款、商业贷款、农业贷款、科技贷款和消费贷款等不同的种类，更别提隔夜拆借、票据贴现等等。每一种业务都需要资金，所以银行的存款虽多，但分配到一项业务上的钱却不多。236亿华夏币，按照现在的汇率就是30亿美元。相比汉华银行210亿美元的总资产而言显然是不可能全拿出来的。

　　“最多只能解决五分之一。”张磊摇了摇头后道。

　　“如果是ABS呢？”

　　“汉华基金可以解决4亿美元，如果老板可以宽限两个月的时间，汉华证券加东方证券可以把这些ABS（资产支持证券）全部销售出去。”

　　郭守云思索片刻后点了点头。

　　“就按照你说的做吧！”

　　其实，他完全可以拿这些资产去凤凰银行，以凤凰现在接近6000亿美元的总资产，他可以轻易拿到30亿美元的全额贷款。

　　但汉华信托手里的这部分资产全在华夏，他更期望用这笔资产在汉华和东方集团融到钱，这样也能够让它们得到好处。否则汉华和东方，永远落于凤凰，这不是他愿意看到的结果。

　　“老板，这236亿华夏币的贷款，如果在香港的话还好，一年的利息15亿左右。如果在华夏的话，那怕只有一部分资金发行债券，恐怕也要多拿两三亿的利息。”

　　华夏现在的存款利率是7.5%，你发放债券的收益不可能比这个还低。所以在华夏不管是商业贷款，还是发行债券，都不是什么好选择。

　　相比之下，美国现在的联邦基金利率连百分之二都不到。银行里的钱‘哗哗’的流向市场，房地产的价格一天一个样，你可以想象在这里贷款比起华夏要少交多少利息。

　　港币跟美元挂钩，所以香港银行的存贷款利息同样不高。

　　“让东方集团赚一些就赚一些吧。不然陈瑜顶着一个德隆的烂摊子太辛苦了。而且，东方集团虽然有45%的股份属于四大行，但控股的终究是我们。不可能什么好处都不给。”郭守云笑了笑，“我们给了好处，让东方集团赚了钱，四大行作为股东，也不可能一点表示都没有。”

　　张磊亦附和着点了点头。

　　“对了，四大行派到公司的董事你见了吗？”

　　当初郭守云把汉华的股份出售给四大行的时候，他们就提出了组建董事会的条件。对此，郭守云倒也没反对，反正他也没把汉华银行当成自己的私人金库。就像这次抵押贷款，一切都照规矩来做。而只有规矩经营，汉华才有壮大的可能。否则，你想拿就拿的话，谁愿意把钱放到你的银行里？

　　“见了！素质还算不错！”

　　“那就好。…我们的人呢？”

　　既然是派遣董事，当然不可能只有四大行向汉华派遣董事，汉华也同样向四大行派出了自己的员工。而且双方都是非执行董事，只负责监督，不负责经营。

　　“已经就职了。目前并没有什么值得我们重视的大事。”

　　郭守云点了点头。

　　“有了这笔钱，应该能让环球在全国一二线城市各圈大约1000~1500亩土地。”

　　“您打算把这笔钱全给环球？”

　　“嗯！…现在华夏国内房地产行业的动态你也看到了。我怕我们去的晚，好地块就全被别人给占了。还有，土地也是实打实的资产，等到环球把土地拿下来，汉华证券就利用这批地块再发行一笔ABS债券。到时候又能撬动近一倍的资产。”

　　“如果您觉得不够的话，第二批拿到手的土地还可以继续做杠杆撬动第三笔资产！”张磊笑道。

　　“不用了！”郭守云摆了摆手，“第二批土地拿到手，全国一二线城市我们持有的土地量将在2500亩左右。对比其他房地产企业的囤地数量，这个数字已经不算小，再多的话，恐怕政府那边也不好交代。毕竟我们这是囤地，不是立即开发。另外，跟其它房地产企业不同。环球地产一二线城市的地产，卖房子的收入能平衡掉支出就行，剩下的房产我不打算卖。”

　　对于郭守云的想法，张磊并不惊讶。环球地产的企业战略他也很清楚。

　　“您打算全部按照京城四大公馆的标准来开发？”

　　“嗯！”

　　“这样的话，环球地产持有的住宅数量只怕会突破千万了！”张磊的语气中带着一丝惊叹道。

　　郭守云笑了笑，“差不多吧。虽然有一部分土地需要商用。但按照房地产行业30%的毛利润来算，加上一年后的溢价因素，我们可以留下1200~1300万套。扣除商业地产后，肯定要减去一部分。到最后真正落到我们手里的可能就800万~1000万套左右。”

　　他不打算像老李家那样，纯粹为了囤地卖钱。而是想着将来建成后，当全球最大的包租公。所以他只会囤地一年，一年的时间环球地产就能够产生10亿左右的净利润。有了这笔钱，完全开发4.75万亩的土地肯定不行，但打地基什么的也差不多够了。而只要有了这一步，就可以卖期房，然后支持着房子一步步建下去，直到整个工程完工。

　　一千万套小户型的房子，那怕按照最低标准，一个月1500块钱的租金，70%的租住率，环球地产在这方面的营收也能达到一百亿左右的年收益。不过十几年后，现在的二线城市，将来的新一线城市，市中心的小户型一月的租金怎么可能这么便宜。

　　而且比起租金，真正值钱的是房产。

第六百七十八章 四季基金

　　第六百七十八章四季基金

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　　虽然郭守云打算建的房子都是100平米以下的小户型和单身公寓，但在新一线城市的核心城区，十年后，这些房子的价格也基本在100~200万之间。而北上广深和香港就更不用说了。

　　一千万套这样的小户型，十年后的资产价值比亚马逊巅峰时期的市值还要多。想到这里，即便是郭守云如今已经贵为世界级富豪，旗下优良资产一大堆。心中也不由热血澎湃。

　　啥也不说了。以后环球地产核心目标就是在尽量短的时间内实现，在北上广深、香港，以及至少十个二线经济强市中拥有一千万套小户型。

　　“老板，你把资金都给了环球，恐怕老邢那边就要闹意见。红星汽车也等着你的资金收购罗孚，盘活资产。你用汉华控股的股权从渣打银行贷款40亿美元，每年的利息就是20亿华夏币。以前40亿美元是逐渐注入环球地产和环球基金的账上，中间缓冲的时间，还可以通过芒种基金，用剩余资金在资本市场获得收入，顺便偿还贷款利息。如今这笔钱恐怕要全拿出来支援环球，以及启动途牛在滇省的项目。这也就是说，后面三年这20亿华夏币的利息都要您自己想办法。”

　　郭守云点了点头，“老张，我一直没问。汉华信托放在芒种的钱现在赚了多少？”

　　自从前年春节前后，拿到渣打银行的40亿美元贷款后，留出10亿交给环球地产趁着香港房市低迷，大笔购进资产之外。剩下的三十亿都放到了芒种基金，主要是黄金和石油的多头期货。杠杆也不多，就五倍。后来随着环球地产和环球基金的不断发展。一部分资金套现后，交给两家公司使用。还有一部分套现偿还贷款利息。留到现在这笔资金还有18亿美元躺在芒种基金的账户里。

　　这一年半的时间，黄金从340美元每盎司长到现在的400美元，增长率17.45%；石油从28美元每桶长到现在的40美元，增长率42.85%。

　　“从去年到现在，这笔钱总计拿到14.5亿美元的回报。扣除40%的协议分成，2%的管理费，汉华信托可以拿到8.41亿美元！”

　　郭守云点了点头，这比他上次看过的资料，又增长了不少。而且香港没有资本利得税和股息税，只需要买卖双方缴纳0.1%的交易印花税。这8.41亿美元的资金几乎可以完全由他来支配。

　　“有了这8.41亿美元，暂时可以应付途牛和红星汽车！只是年底偿还渣打银行的本金和利息的资金还需要再想办法。”郭守云心道。

　　40亿美元的贷款根据他跟渣打银行签订的协议，贷款五年，利息6.4%。第一年需要偿还8亿的本金，以及2.56亿美元的利息。

　　郭守云用汉华信托旗下健力宝的资产发行了一笔价值8亿美元的ABS债券偿还了本金，利息是扣除交给环球地产的10亿美元后，剩余30亿美元理财所得。

　　而今年年底，还需要再偿还8亿美元的本金，以及2亿美元的利息。

　　“老板，有件事我想跟您商量一下。”张磊犹豫片刻后道。

　　“什么事？”

　　“我想把芒种基金的分成改为三七分，我们三成，客户七成。”

　　郭守云微微皱眉，“为什么？”

　　“现在芒种基金管理的资金已经达到了179亿美元，但在最近半年内，只增加了不到23亿美元。而且很多客户反映我们分成比例过高，但收益率在过去一年内却并未超过25%。很多收益率与我们类似的私募基金，分成比例只有30%，甚至是20%！”

　　芒种基金之所以会设置四六分成这种远超同行业的分红比例，完全是建立在郭守云前知的基础上。

　　阿根廷债务危机、9·11、阿富汗战争、伊拉克战争，这些容易引起金融市场波动的危机基本都在一年之内。通反复利用这些机会，郭守云从资本市场收获了数百亿美元，奠定了他发家的基础。而那些通过他的手赚到超额利润的投资人，也接受他的远超同行的分红比例。

　　但随着这些机会成为过去，再想赚到如此暴利，就要等到三年后的次贷危机。至于伊拉克战争与次贷危机之间还剩下的赚钱机会，也就是所谓的黑天鹅事件，他真记不得了。

　　就算他自己要投资，也是互联网、黄金和石油这些长线。或者就是红宝石商城、太平洋能源集团和优尼科石油公司都在投资的‘石油远期协议’。

　　但如果只投资这些的话，就让芒种基金的高分成失去了支撑。不管是互联网也好，黄金也好，石油也罢，一年的符合收益率很难超过35%。更别提郭守云利用黑天鹅事件，几乎每年都能达到近乎翻倍的年平均回报。

　　对比之下，芒种基金比起年平均回报近乎40%的大奖章基金，年平均回报32%的博龙资产投资管理有限公司，年平均回报22%左右的元素资本公司，吸引力就小了很多。

　　因为人家的管理费只有2%，分成也只有20%，比芒种少了一半。

　　“老张，私募基金就是不进则退。如果我们主动下调分成比例，恐怕芒种基金很难再出现大规模的增长。甚至处理不好的话，还会出现衰退。”

　　张磊点了点头，私募基金的根本就是高风险高回报。如果芒种主动下调分成比例很容易给外界造成，无法保证回报率，只能通过降低分成比例来吸引客户的印象。