神级承包商 第349节

　　“可以是可以，但是这个我做不了主。”祁镇长露出苦笑。

　　“祁镇长，这话怎么说的？”

　　听到秦始皇这话，祁镇长连忙说道：“秦总别误会，我没有别的意思，是这样的，这块地虽然不大，但是已经超出我的权利范围，怎么说吧，如果您是租这块地，那没有问题，这个我可以做主，但是您要开发这里，那就不是我能做主的了。”

　　“噢，这是……”

　　“是这样的秦总，按照帝都市关于土地的文件说明，镇政府可以把土地出租，甚至买卖，但是这其中有明确规定，超过五十亩的土地买卖，必须要经过区里，和市里的同意，也就是说，不超过五十亩我可以做主，超过五十亩，我就无能为力了。”

　　“原来是这样啊，不好意思祁镇，这个我真的不知道，因为之前集团地产公司都有专人负责，我不是很清楚。”

　　“没关系，如果秦总真的想对这里进行开发，我可以帮您问问区里，看看区里是什么意思。”

　　“那就谢谢祁镇了。”

　　“秦总客气，那您等一下，我这就打电话。”

　　“好。”

　　祁镇在打电话的时候，并没有避开秦始皇，不过想想也是，秦始皇是什么人，那可是秦始皇集团的老板，不要说他只是镇长，就算是区长见到秦始皇，也会客客气气。

第四百二十五章 送钱

　　祁镇很快就打完了电话，过来对秦始皇说道：“秦总区里很乐意和秦总合作，只是秦总要去区里协商一下，协商好了以后，还要办理一下手续。”

　　“协商？手续？”

　　“是的秦总。”

　　“少爷，根据房地产开发规定流程，一、获取土地使用权。二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。三、规划设计。四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察。五、申办《施工许可证》。六、招标。”

　　“这样啊，行，没问题。”

　　开发商获取土地使用权的主要方式有以下几种。

　　一、通过行政划拨方式取得。

　　二、旧城改造取得中标地块国有土地使用权。

　　三、转让取得。

　　四、出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）。

　　五、联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得。

　　六、通过司法裁决取得。

　　七、通过兼并、收购等股权重组方式取得。

　　出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。

　　按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。

　　协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。

　　招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。

　　以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

　　拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

　　依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。

　　开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。

　　属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：

　　一、《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文。

　　二、开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质。

　　三、属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》，属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。

　　四、1：2000地形图两份。

　　五、加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份。

　　六、地上附着物权属证明。

　　七、土地登记申请书。

　　八、土地登记法人代表证明和身份证明。

　　九、土地登记委托书。

　　送土地主管部门。

　　当然，这些秦始皇都不知道，这些都是机器人秘书告诉他的，秦始皇没有想到，原来开发房地产这么麻烦，他还以为随便买块地就可以开发了。

　　还有就是土地使用权出让。

　　地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足十亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。

　　土地使用权划拨。

　　房地局负责办理十亩以上（含十亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理十亩以下的城镇建设用地的划拨手续。

　　征用土地。

　　征用耕地一千亩以上，其他土地两千亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。

　　征用耕地三亩以上一千亩以下，其他土地十亩以上两千亩以下，由人民政府批准。

　　征用耕地三亩以下，其他土地十亩以下，由区（县）人民政府批准。

　　这里不是耕地，而且只有一百二十亩，平昌区政府就可以审批，这么说吧，只要不超过一千亩，平昌区政府都可以审批，超过一千亩，两千亩一下，市政府可以审批。

　　地价评估。

　　市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序。

　　一、用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。

　　二、用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。

　　三、用地者进行投资分析。

　　四、到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。

　　五、用地者填写投标书送达指定方进行投标。

　　六、收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。

　　七、按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。

　　属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。

　　所以秦始皇现在只要去区政府一趟，按照流程走就可以，当然，这只是第一步而已，别看就这点土地，估计等秦始皇拿到手，没有三两个月根本不可能，因为手续太多。

　　不要以为取得土地使用权以后就可以了，还要办理房屋拆迁许可证，这个可是很重要的，没有这个，连拆迁都拆不了。

　　征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。

　　城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。

　　一、拆迁方式：

　　政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。

　　拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。

　　拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。

　　二、拆迁的主要内容包括：

　　房屋拆建，如危旧房改造；

　　城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；

　　环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。

　　三、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：

　　填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份。

　　建设项目批准文件。

　　建设用地规划许可证。

　　国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）。

　　拆迁代办单位和评估机构资料。

　　拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）

　　有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

　　根据《市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起三十日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为七元/平方米，非住宅为三元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。

　　开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。

　　当然，这些也只不过是刚开始而已，如果想要建房，还有很多手续要办，不过这些目前还不需要秦始皇操心，他现在当务之急是把土地使用权拿到手，至于说后面的那些手续，以后慢慢的办。

　　“祁镇，那我们就先走了，回头再过来麻烦您。”秦始皇站起来，伸出手。

　　“秦总客气。”祁镇也连忙站起来，和秦始皇握了一下手。

　　离开北七家镇以后，秦始皇开车直接去了平昌区，本来他还以为把这块地拿下来很简单，找镇政府就可以，没想到还有这么多事要办，还好自己之前没有干过这个，要不然这么多手续办下来，那真的让自己累死。

　　“少爷，其实这些不需要您亲自去办理。”在去平昌区的路上，机器人秘书对秦始皇说着。

　　“噢，你说的是真的？”

　　“是的少爷。”

　　“那你说谁去办理比较好。”

　　在公司经营这一块，秦始皇有时候都要听自己这位秘书的，没办法，不管是管理公司还是经营公司，自己这位秘书都比自己抢到的。

　　“少爷，这个要看您是以集团的名义进行开发，还是以建筑公司的名义进行开发。”

　　“这个有什么不同吗？”