高中毕业就出道 第191节

　　“暂时还没下定决心，今天先过来看一下。之前从网上看见消息，好像协议转让土地的规定被取消了，现在全都采用招标、拍卖、挂牌的方式，土地价格涨了不少？”

　　“是啊，去年就取消了协议转让土地，招拍挂的方式更加正规些，有利于跟港城楼市一样，走向良性发展的道路。”

　　听周副局说完。

　　范无眠继续问道：“那这附近的地价，现在大概值多少钱？”

　　“这附近有些价格可以给伱参考，具体要看到底属于什么性质，居住、工业、酒店、商业办公都不一样。”

　　“那么商住混合，加办公、商场、和酒店呢？”

　　“.范总的胃口，有点大啊。”

　　周天胜确实挺意外，现在开发商拿地，地块用途大多比较单一，还不太流行商业综合体的概念。

　　范无眠想着牛皮吹足一点，容易探出底价，大手一挥告诉说：

　　“我感觉这里，适合打造成深城的尖沙咀，先建造写字楼和商场，然后盖一座超级摩天大楼，等发展起来之后，再对外出售住宅和公寓。”

　　“你们应该也知道，大楼和商场投资过大，租金回报又比较低，以附近的情况，可能要等很多年以后才能发展起来，没有住宅项目帮忙回本，估计会赔死。”

　　“所以来这里拿地，面积需要足够大才行，总投资至少也要50亿人民币”

　　他本就是身价接近10亿港币的富豪。

　　假如再拉些合伙人入局，从银行贷款搞开发，考虑到又不是一次性投入那么多资金，喊出“50亿人民币”，倒也不会让周天胜他们觉得完全不可能。

　　根本原因，还是范无眠来自于港城。

　　港城有些摩天大楼，一栋的造价就超过百亿港币，有实力的地产开发商太多了，近年来有不少人都跑到内地发展。

　　周天胜被这个数字，撩到心里一阵发痒，半开玩笑半认真，回答说：

　　“假如范总真能投资50亿，你想圈多大的地皮，就圈多大的地皮。前段时间安宝那边，刚以挂卖的形式出让一块4万7900平米左右的商住用地，成交价是1亿6600万，跟你们港城比便宜多了。”

　　“去年10月份开始，全市启动城中村改造，有些急需和特别鼓励发展的项目，又或者是以土地入股的项目，其实依然还能选择协议出让土地的方式，但审批手续方面稍微麻烦一点，50亿级别的巨大投资，那肯定有机会争取一下。”

　　“采用协议出让土地的方式，地价能够便宜一点，但也会做出些硬性的要求，避免投资方违约。为了缓解资金压力，还可以分期支付土地出让金”

　　企鹅股正在涨，股价的上涨速度还很快。

　　得知占地面积4万7900平米的商住用地，仅仅只价值1亿6600万，范无眠那叫一个心动。

　　说起来是50亿级别的投入。

　　但规划设计耽搁一年半载，平整土地再耽搁一年半载，挖地基再耗费一年半载，到时候范无眠的资金问题，大概率早已经彻底不成问题。

　　实际上在初期，只需要考虑拿地的成本。

　　自己掏出一笔钱，剩下的资金可以从银行贷款，等于支付点利息炒地皮，到时候分批逐步开发，将整个工期拖个10年、20年，房价早就涨上天了。

　　深城湾旁。

　　前世春笋大厦和深城湾一号所在的这一片地段，无论位置还是增值潜力，都挑不出任何毛病。

　　之前还信誓旦旦，下定决心说只是过来看看。

　　简单了解完情况以后。

　　范无眠精神亢奋，拿宝马740的引擎盖当做桌子，用石子压着规划图的四个角，和周天胜聊起自己的设想。

　　围绕后世的深城湾人才公园，一连指了九块简单画出来的方格，每个方格都是一块土地，总面积有大有小，加起来差不多总共有32万平方米。

　　其中两块加起来，占地面积差不多有8万3000平方米，他提出想用来建造豪华别墅区，吸引港城居民过来买房。

　　当然，只是个借口罢了。

　　另外还规划一座400米高的摩天大楼，外加一座商场、以及办公园区和豪华住宅楼。

　　承诺是除去拿地价格，十年内总投资不低于50亿人民币，要不然官方有权没收未开发的土地，并且追缴违约金。

　　而这片“城市综合体”的土地打包转让价格，暂时还没办法统计，涉及到金额如此巨大的外资招商，优惠肯定是有的。

　　如今深城商业性质的平均基准地价，每平米仅为1840块左右，住宅性质的基准地价，也仅为2170块左右。

　　罗胡、福畑等区，才是人们眼中的好地方，深城湾附近无人关注，价格相对便宜了许多。

　　再考虑到如此大额的投资，能够起到带动周边发展、提高就业率、拉动税收增长等等好处，周天胜建议范无眠把投资金额定高一点，这样也方便审批盖章。

　　因此。

　　10年内预计50亿的投资额，又被口头追加至65亿。

　　容积率大于1.0的建筑，按照楼面价计算价格，容积率小于1.0的建筑，按照基准地价计算价格。

　　由于还打算建造住宅，用于对冲在投资商业地产项目方面的风险，而住宅的土地出让价格，相对比较贵。

　　范无眠粗略计算完，发现假如按照100万平方米的建筑面积，楼面均价2000块一平米计算，初期投入的拿地成本实在太高，至少需要20亿人民币左右

第201章 衣锦还乡

　　想着这样一个超级城市综合体项目。

　　哪怕范无眠自己吃不下，也能通过个人影响力，拉拢别人合作开发。

　　周天胜倒不担心他的胃口太大。

　　现在内地不少开发商，手上有个小几千万人民币，就敢三五成群合作拿地。

　　例如上周，有几位外地商人，花费4亿多人民币，拿下占地6万多平米的低密度住宅用地时候，眼睛都不眨一下。

　　涉及到一波泼天的“业绩”。

　　不需要范无眠操心初期支付的土地出让金太高，周天胜听完他的忧虑之后，自己就开始帮忙想办法，压缩前期的开支。

　　比如将商场，从四层压缩到两层半，酒店面积也打个对折，400米的高楼，暂时也被砍到300米。

　　这么做的原因在于，反正短期内还不会动工建造，先把地皮拿到手，将来再变更修改，补交些土地出让金之类就行。

　　土地出让金的高与低，跟土地的容积率直接挂钩。

　　在占地面积32万平方米的地皮，用来开发建筑面积50万平方米的工程，和用来开发建筑面积100万平方米的工程，价格方面可能相差一倍。

　　所以像超级摩天大楼，也许占地面积才几千平方米，但由于建筑面积太大，土地出让金却贵到离谱。

　　预计建筑面积总共30万平方米左右的住宅区，包含别墅和商品房，平均下来按照每平米楼面价2500计算，这就需要7亿5000万人民币左右。

　　外加建筑面积 60万平方米的写字楼、商场和酒店等等，价格比建造住宅低不少，大约也需要花费8亿至9亿人民币。

　　听完粗略计算的价格。

　　范无眠发现，自己的步子好像跨大了，然而咬紧牙关，首付两成左右，也不是完全没机会上车。

　　假如把设想中， 70年产权性质的30万平方米别墅和商品房，全都改成商住性质，拿地价格一下子能便宜三亿多人民币。

　　但是假如不趁着内地楼市不景气，政策依然比较宽松，想办法调整土地产权年限，下次可就没什么机会尝试变更了。

　　50年产权商住性质的别墅天花板价格，未来或许卖到一两亿，70年产权则有机会卖出三四亿，直接影响到将来的收益，以及对外销售时候的困难程度，这让他有点选择困难症。

　　需要考虑的事情太多，担心拿下这块地之后，接下来两年的压力，步子跨大了扯到蛋。

　　范无眠虽然心动，终究还是没敢轻易点头，找借口说：

　　“我需要再想一想，要不然等我拍完《寂静之地2》，套现一大笔现金之后再做决定吧，如果再多四五千万美元，拿地就很轻松了。”

　　近期苹安集团，正考虑拿地建造一栋规模超过600米的摩天大楼，建设成本接近百亿。

　　可惜直接跟上面谈去了，好处落不到周天胜的头上。

　　生怕错过了参加工作以来，规模最大的一笔招商引资项目，周天胜咬咬牙，继续撺掇说：

　　“从做方案，到递交申请，盖章修改城市规划图，走完流程至少也要半年。如果资金方面，短期内存在问题，那么先付一小笔定金，一年之后再缴纳土地出让金怎么样？”

　　范无眠惆怅道：

　　“我真需要点时间考虑清楚，过来遛弯而已，突然谈成十几亿的拿地项目，我现在脑子有点乱”

　　其实倒也不算太乱。

　　以这个价钱，拿下占地面积如此巨大的黄金优质地块，过个几年闭着眼睛都能暴赚。

　　别的先不提。

　　到时如果用卖房子的钱，填补建造摩天大楼、商场和酒店的资金窟窿，说不定有机会空手套白狼，净赚写字楼、商场、酒店之类的商业地产项目。

　　然而虽然有利润，却还需要考虑，跟投资其他项目相比，哪一边利润更高。

　　贷款囤地，如果首付仅需2成，等于加了5倍的杠杆投资。

　　然而炒股同样可以加杠杆，利润也不低。

　　要是先签合同，把这个坑给占了，慢慢悠悠走流程，一两年之后再支付土地出让金，在范无眠眼里，也谈不上有太大的资金压力。

　　退一步来说。

　　实在不行，还能先吃一波地价上涨的红利，到时候找人合作开发，又或者直接转手卖掉一部分土地。

　　他清楚记得在2008年奥运会之前，内地房价将会迎来一轮上涨，到时候地皮价格涨个一两倍，应该没什么问题。

　　以这个超级城市综合体项目的体量，两三年少说也能带来二三十亿的账面利润，除去银行贷款利息之外，初期需要的资金只有三四亿。

　　短短两三年，在不考虑税费和贷款利息的情况下，投入的本金就有机会增值10倍左右，这便是让范无眠心动的原因。

　　周天胜苦笑道：

　　“实在不行，要不然少拿几块地？又或者你回港城，问问浅水湾周围的邻居们，比如那位李超人首富，要是愿意跟你合作开发，这点钱对他们来说，根本不算什么大事。”

　　再过个七八年时间。

　　无论卖住宅还是卖写字楼，闭着眼睛都能赚到百亿级别的收益。

　　持有一大笔企鹅股，范无眠对自己的将来信心十足，拖个几年再动工开发，资金方面其实没什么问题。

　　他看向周副局，追问说：

　　“通过审批一年后，再缴纳土地出让金，总价格做到15亿人民币左右，另外再把允许合理修改土地容积率这一条，加在合同上面，这些都没问题吧？”

　　“当然没问题，只要承诺的投资款到位，这些都好商量。我最喜欢变更土地容积率，等于土地已经卖出去，又能再赚一笔土地出让金，没人会拦着这种好事。”

　　周天胜趁热打铁，补充说：

　　“一般土地出让合同，签订6个月之内，经过批准增加容积率的，计算补交出让金的土地价格，按照土地出让价格执行。6个月后增加容积率的，土地价格按照当时的市场价执行。”

　　“最近的土地出让价格，和市场上成交的住宅、写字楼均价，都在稳步增长。万一周边又有什么最新规划，出台某些新文件，到时候再想拿可就没机会了。”

　　“放宽协议拿地，只是为了在短期内走出难关，等楼市真正回暖，随时会再次收紧，彻底不允许绕开招、拍、挂的土地出售方式。”