从水泥厂崛起：我能看见忠诚度 第78节

　　所以，林浩然将目光看向了九龙塘、葵涌以及柴湾这三个地方。

　　柴湾适合发展工业大楼，九龙塘适合发展低密度建筑，经过思考之后，林浩然觉得还是葵涌这块地更有发展优势。

　　葵涌的优势很明显，自从60年代开始将货运码头发展到葵涌那边之后，那边的人流量也越来越多，再加上葵涌也是香江有名的工业开发区。

　　所以，在葵涌就业的人口也是非常多的，就目前来看，葵涌一带的楼盘，也非常好卖，刚需人群非常多。

　　市中心的房价，相对于许多普通市民来讲，还是太贵了。

　　而葵涌，挨着九龙市中心，房价又没那么高，恰好是许多中层阶级的人群的目标。

　　可以说，如果万安集团拿下葵涌的这块地皮，商品房建成之后，不愁卖！

　　虽然地理位置比北角那个项目差了不少，可相对而言，地皮单价也会低上不少。

　　葵涌这块地皮的起拍价是1000万港元。

　　“杨总，如果我们想要竞拍葵涌这块地皮，大概多少钱能拿下？”林浩然问道。

　　“按照以往的经验，成交价往往会在起拍价的基础上翻倍上下，看竞拍的地产商有多少，实力如何，这些都不定。”杨名逸回答道。

　　翻倍吗？也就是两千万港元，拿下这块比北角那块地还要大两倍的地皮，的确不错。

　　虽然房价注定无法像北角的那么高，可它的优势也很明显，体量能更大，利润比例其实是相差无几的。

　　“如果我们拿下这块地皮，利润会有多高？”林浩然继续问道。

　　“按这块地皮的规模来看，我们三到四年就能建好，至于利润会有多高，这得看我们是等建好再卖，还是拿下地出设计图纸之后就开始卖楼花了，两者之间的利润差价，相差很大。

　　此外，地皮成本仅仅是地产开发成本的一部分，大约占据40%到60%之间，也就是说，后续建造成本还需要翻一倍左右，如果地皮的成交价在两千万港元，那么最终开发这块地皮的成本会去到四到五千万港元。

　　卖期房虽然收回成本比较快，可因为价格需要一定的优惠使得它有吸引力，利润可能会在三成左右，相当于赚个辛苦钱吧，最终我们投入总计四五千万港元的资金，利润可能会在一千多万港元。

　　而如果是打算建成后再售卖，拥有着许多不确定性，我们不知道两三年后建成的时候，香江的房产价格是否涨了，中途又是否会发生房产危机，如果按照去年到今年的涨幅来算，三年后，我们的利润起码能在投入的基层上，翻个一倍完全不是问题。

　　所以，因为目前处于石油危机爆发期，我也无法判断未来的形势如何，如果想要保守，最好的办法就是拿到地皮之后，马上开始出设计图，开始打广告，卖期房，尽快收回成本，如此一来，我们就没有亏损的可能性。

　　如果在一两年内爆发房产危机，房价跌得严重，加上我们的资金是贷款的，到期要还贷，算上贷款利息的成本，那么我们这个项目可能不仅仅赚不到钱，甚至还要亏损的可能性。”杨名逸将好几个可能性都讲了出来，让林浩然这位老板更直观地对此事有了充分的了解。

　　林浩然点了点头，他已经有了决定。

　　按照他所了解的香江房产危机史，危机爆发高峰期是在1982年下半年到1983年之间，而这次的危机在1981年下半年就开始出现下跌征兆，现在是1979年的2月份，也就是说，距离房地产出现下跌征兆的时间，只剩下两年半的时间。

　　时间很短暂，甚至短暂到一个小区都还没开发完，那边的地产危机就爆发了。

　　然而，谁说在房地产行业搞钱一定要将房子建起来呢？

　　既然房子在接下来两年时间会暴涨，地价自然也会暴涨，而且地价的暴涨倍数只会比房价更多。

　　那我直接囤地皮，就足够了，说不定两年后，卖个地皮都能翻倍呢。

　　至于卖楼花赚个辛苦费？

　　林浩然可没这个想法，虽然能快速收回成本，可利润太低。

第125章 再次贷款1.3亿！

　　实际上，林浩然的这个判断是颇为精准的。

　　倘若他能深入研究香江地产的详细历史，特别是1978年至1981年这段地产业的黄金岁月，他定会惊叹于香江房地产市场的疯狂涨幅。

　　自1978年起，香江的房地产市场便如同脱缰野马，一路狂奔，远远偏离了常规的增长轨迹。

　　以尖沙咀东部为例，仅仅三年间，即从1978年初至1981年中，地价飙升了惊人的6至7倍，而楼价也紧随其后，上涨了3倍有余。

　　这样的涨势，不仅吸引了本土资金的疯狂涌入，更引得南洋等国际资本大举进军，不断购买香江的地皮兴建楼宇，进一步推高了香江房产市场的热度，形成了前所未有的投资热潮。

　　所以，相对而言，直接投资地皮的利润更高！

　　时至今日，已步入1979年2月，虽然距离1978年初的起点已有一年，地价的暴增幅度已经难以再现六倍的神话，然而，若能在此时购入地皮并耐心持有至1981年再行抛售，实现三倍的增长依然是大有希望的。

　　当然了，这些详细的资料林浩然肯定是不清楚，他是凭借着前世在网络上对香江这段历史有一定的大概了解，知道香江会在1982年爆发地产危机，而在地产危机爆发前，往往是因为地产的炒作过度，也就是涨疯了，最后导致地产泡沫了。

　　所以，根据仅有的一些了解，林浩然便已经可以判断出，这两年时间里，地皮绝对会跟着房价暴涨。

　　像杨名逸所说的那位四年前的竞拍对手，去年依靠着那块地所开发的房产，利润直接翻倍。

　　可如果对方继续持有这个已经建设好的楼盘，到今年才卖，而不是在去年就卖出去，起码还能再翻多一番，明年卖，在今年的基础上再翻一番也完全没有问题。

　　“好，那你做好准备，跟那边说咱们万安集团也参加此次的拍卖会，我去汇沣银行一趟。”林浩然果断地说道。

　　没错，他要再次去借钱，不过这一次不是以他自己的名义借钱，而是以万安集团的名义借钱。

　　如果去裕民财务公司贷款，很显然能贷更多，但是林浩然并没有这个想法，因为他已经以个人的名义，在裕民财务公司那边贷款三亿多港元了。

　　如果再用万安集团的名义去贷款，他与裕民财务公司所牵扯的就太多了。

　　为了自己的安全，裕民财务公司这条路，就先不考虑了。

　　钱这玩意，以他如今的身份，去哪里贷都能轻易贷到。

　　据他了解，目前的银行贷款利率因为楼市的上涨而跟着上涨了，可相比这点利息，在房产业在这两年的涨幅来看，根本算不得什么。

　　半个小时后，林浩然再次出现在沈弼的办公室。

　　来过两次之后，他对这边也算上熟门熟路了。

　　“林先生，今天怎么这么有空过来？”沈弼笑着说道。

　　他其实刚从外面办事回来，手头上正好没有什么要紧的事情，所以便接见了林浩然。

　　“这次我又来和汇沣谈生意来了。”林浩然笑道。

　　“噢？什么生意？”沈弼惊讶地问道。

　　“这次的合作对象并不是我，而是万安集团，如果万安集团想要向汇沣银行贷款，能给多少额度？”林浩然直接问道。

　　“万安集团么，就看你们是想抵押贷款还是走无抵押贷款，如果是有抵押，看你抵押的东西来判断贷款金额，如果是无抵押嘛，我直接审批五千万港元的额度给你们。”沈弼完全没有思考，便直接回答了林浩然的问题。

　　此前，沈弼对万安集团是不熟悉的，甚至也仅仅知道有这么一家上市公司。

　　可自从认识林浩然之后，沈弼也特意调查了一番林浩然的背景，从而逐渐对这家集团有了非常详细的了解。

　　正因为如此，沈弼也知道万安集团是一家非常优质的企业，股市市值远远低于实际价值。

　　优质企业贷款，他最喜欢了，因为风险低。

　　“如果我以万安集团大厦的楼契作为抵押贷款，能贷多少钱？”林浩然问道。

　　仅仅一栋万安集团大厦的市值，以目前的市场估值，就值一亿多港元，相当于万安集团的股市总市值。

　　可想而知，万安集团的股市市值有多低。

　　不过，万安集团掌握的物业，除了这栋大厦之外，就剩下北角那边开发中的那块地皮了。

　　即使如此，仅仅是持有的物业价值，便也值两亿。

　　以往，每年赚的钱，林万安都会拿出一部分来做分红，在他看来，落袋为安，钱在公司账上，永远是公司的，可钱到手了，才是自己的。

　　所以，万安集团无法发展迅速，除了不贷款之外，也和林万安年年从集团中瓜分利益有关。

　　当然了，为自己的利益考虑也很正常，正因为林万安不断吸取集团的利润，所以也肥了他自己，这才有了这么大一笔财产给林浩然、林浩宁两兄弟分。

　　“以万安集团大厦的楼契嘛，我可以批市价的8成给你们，至于万安集团大厦到底值多少钱，需要我们的评估师来进行评估。”沈弼谨慎地说道。

　　8成？

　　林浩然点了点头，差不多得了。

　　按照他自己的预估，8成市值起码可以贷一亿港元了，至于具体多少得他们汇沣银行的专业评估师评估出来之后才知道。

　　“好，那就麻烦汇沣银行帮忙评估一下了，我打算以万安集团大厦的楼契作为抵押，不过希望汇沣银行这边的速度能快点，万安集团近期需要用到资金。”林浩然直接说道。

　　他并没有将自己准备拍地皮的想法说出来。

　　“林先生请放心，最快今天，评估结果就会出来，至于贷款流程，我可以为你们审批快速通道。”沈弼笑着说道。

　　“那就麻烦沈弼先生了，既然如此，我就不打扰您了。”林浩然起身说道。

　　他这次来的目的，已经说明了，自然就没必要留在这里了。

　　“好，林先生慢走，最迟今晚，我会打电话告诉你结果。”沈弼将林浩然送出办公室门口。

　　生意归生意，在生意面前，一码事归一码。

　　回到万安集团大厦之后，林浩然又开始与杨名逸商议起接下来集团的发展。

　　直到傍晚六点钟左右，他终于接到了沈弼亲自打过来的电话。

　　“林先生，经过我们银行团队的深入分析与专业评估，综合考虑了万安集团大厦的优越地段、实际建造面积以及市场趋势等多重因素，我们最终确定该大厦的当前市值约为1.65亿港元。

　　基于此，按照我们银行最高可达八成的贷款政策，万安集团将有资格获得约1.32亿港元的贷款额度。”沈弼在电话中清晰而直接地传达了信息。

　　听到沈弼的话，林浩然有点小惊讶，居然可以贷这么多？

　　原本他觉得一亿港元便满意了，既然能够贷更多，那他自然是不客气。

　　不过，一想到去年到今年以来，房价一直在涨，去年中旬的时候，可能只值1亿港元出头，可现在值1.65亿港元，完全没有任何问题，这是市场行为。

　　“好，麻烦沈弼先生了，明天上午我会携带万安集团的律师、楼契等过去与汇沣银行签署合同。”林浩然直接说道。

　　“好，林先生，我将亲自在公司恭候你的大驾！”沈弼的笑声透过电话线传来，显得格外愉悦。

　　这可是大生意。

　　依靠这笔贷款，汇沣银行就能够赚取不少的利息。

　　次日上午，林浩然率领万安集团的核心团队，包括总经理杨名逸在内，携带着集团大厦的完整产权证明文件，准时抵达汇沣银行，共商贷款合作细节。

　　鉴于前期沈弼先生与林浩然已就主要条款进行了深入交流，且所有必需资料均准备充分，贷款合同的签订及审批流程非常顺畅。

　　仅耗时不到两小时，双方即圆满完成了所有手续。

　　最终确定的贷款额度为1.3亿港元，贷款期限为三年，到期时需一次性还本付息，并赎回楼契。

　　双方还协商好了，若提前还款，将根据实际贷款时间相应减免利息，这条也写进了合同中。

　　这是林浩然要求加进去的条件，因为他并没有打算真要贷款三年，最多在1981年中旬，他便会出手手中的物业。

　　到了1981年下半旬，房价估计已经开始有下跌的趋势了，到那时候，可不好出手。

　　所以最合适的出手时间，就是在1981年的上半旬或者年中房产市场最热的时候。

　　凭借着这1.3亿港元，林浩然相信，应该能买到多块优质地皮了。

　　囤地皮，对林浩然而言，便是此次的投资目的，正常情况，两年后翻个两三倍完全没有问题。